权利、合作与市场化 刘圣欢 著 著作 下载 pdf 百度网盘 epub 免费 2025 电子书 mobi 在线

刘圣欢著的《权利合作与市场化--城市物业管理问题研究》从产权、合作和集体行动等方面，解析了物业管理市场化进程中物业管理问题的形成机理，给出了相关的体制机制创新和制度安排建议。主要内容包括：行为与制度经济理论综述、住房商品化与物业管理服务的关联性、物业管理问题及其成因、物业产权和相关的权益分布、物业相关者间的权益关系、物业产权安排、物业相关者的合作、业主的集体行动、业主组织与相关的制度安排、业主间的权益关系与投票规则选择、物业管理市场化的协调机制等。

第1章绪论

1.1引言

1.2研究的基本框架和主要内容

第2章基本理论

2.1个人行为假定

2.2家庭和儒家文化

2.3产权与交易成本

2.4外部性

2.5集体行动理论

2.6合作理论

2.7评价标准

第3章物业管理市场化的前因后果

3.1住房制度改革与物业管理市场化

3.2物业管理市场化的后果

3.2.1物业管理的经济与社会贡献

3.2.2物业管理过程中的问题

第4章物业管理问题调查与结果分析

4.1物业管理问题的调查内容和结果汇总

4.2物业管理问题的总体分析

第5章物业管理服务的相关交易和权益分布

5.1物业相关交易概述

5.1.1房地产开发流程与相关交易

5.1.2交易相关者和交易状态

5.2伴随交易的物业权益重分布

5.2.1政府与开发商之间的交易

5.2.2开发建设阶段的相关交易

5.2.3开发商与购房者(业主)之间的交易

5.2.4开发商与物业公司之间的交易

5.2.5业主与物业相关服务公司之间的交易

5.2.6业主间的交易

5.2.7物业交易中的其他相关者

第6章物业管理相关者权益关系理论框架

6.1产权与外部性

6.2外部性、计量与连锁反应

6.2.1经济理论中的外部性

6.2.2外部性的特征、类别与演进

6.2.3外部性的计量

6.2.4外部性的连锁反应

6.3产权与外部性的关系

6.3.1一个演进模型

6.3.2横截面上财产用途的产权与潜在的外部性

6.3.3土地纵向演进的产权与外部性系列

6.3.4外部性的产权

6.3.5产权与外部性关系：一个小结

6.4物业权益纠纷、外部性及其处置方式

6.4.1两块毗邻土地所有者之间的权益纠纷

6.4.2房屋建设和使用过程中的产权与外部性

第7章物业管理相关交易的产权安排

7.1《中华人民共和国物权法》中有关物业产权的安排

7.2政府与开发商之间的产权安排

7.2.1土地使用权交易中有待明晰的产权

7.2.2土地使用权交易中的产权完善

7.2.3交易中的产权

7.3开发商与购房者(业主)之间的产权安排

7.3.1开发商和购房者间的产权模型

7.3.2商品房交易中有待清晰的产权

7.3.3商品房交易中相关物业产权安排的建议

7.3.4界定小区物业产权的方式

7.3.5业主产权的行使

第8章物业管理中的合作

8.1合作理论与物业管理中的合作关系

8.1.1合作的缘由与形式

8.1.2博弈论对合作的解释

8.1.3物业管理中的合作关系

8.2物业管理中的合作现状

8.2.1开发商与物业服务企业间的合作现状

8.2.2业主与物业服务企业间的合作现状

8.2.3业主与地方政府间的合作现状

8.2.4业主间的合作现状

8.3基于博弈论的合作模型

8.4物业管理服务中的合作案例

8.4.1百步亭社区管理概况

8.4.2社区管理服务的生产

8.4.3监督者与队员的激励

8.4.4党政机构、企业和居民之间的合作

8.4.5社区管理服务的制度安排

8.5物业管理服务的合作供给

8.5.1合作的成本

8.5.2物业管理服务的供给方式选择

8.6传统文化和道德约束对合作的维系

8.6.1中国传统文化的特点

8.6.2传统文化的现代借鉴与融合

第9章业主集体行动

9.1集体行动问题

9.2集体行动的可能性与问题的解

9.2.1联合提供共用物品的可能性

9.2.2私人提供公共物品的可能性

9.2.3制度对集体物品供给的激励

9.2.4强制与集体行动

9.3业主特征、经济计量与业主集体行动

9.3.1业主特征和业主的经济计量

9.3.2业主集体行动的规模经济与决策成本

9.4开发商对业主集体行动的影响

9.4.1开发商售房与业主集体的形成

9.4.2《临时业主公约》与开发商的“中心代理人”地位

9.4.3开发商的选择

9.5物业公司与业主集体行动

9.5.1作为开发商下属的物业管理部门或公司

9.5.2接受开发商委托的社会化物业公司

第10章业主组织与制度安排

10.1制度治理的理论框架

10.1.1制度、制度层级与分析层次

10.1.2制度对共有资源(共有建筑物)治理的概念框架

10.2制度与业主组织形成

10.2.1业主与制度确认

10.2.2业主组织成立的制度安排

10.2.3业主组织形成的制度比较

10.3业主委员会职权安排与现有法规的对接

10.4业主委员会的运作与制度创新

第11章业主权益分布与投票规则选择

11.1抑制业主间财富转移的投票规则

11.1.1基本模型

11.1.2R1和R2情形下的财富转移问题

11.1.3补偿与协调

11.2选票分配规则对决策成本的影响

11.2.1决议形成成本

11.2.2讨价还价成本

11.3投票决定规则与决策成本

11.3.1一致同意时的讨价还价成本

11.3.2投票决定规则、集体规模与讨价还价成本

11.4基于业主特征、服务收益的投票规则选择

11.4.1基本模型

11.4.2物业面积(投资)差异与投票规则选择

11.4.3物业自然特征差异与投票规则选择

11.4.4业主偏好差异与投票规则选择

11.5投票规则对物业投资的影响

11.5.1基本模型

11.5.2投票权分配规则对物业投资的影响

11.5.3双重计票规则对物业投资的激励

第12章物业管理市场化的权益关系协调机制

12.1开发商和业主的权益关系协调

12.1.1投票规则与决策过程

12.1.2购房阶段的一致同意

12.1.3合约履行阶段的权益纠纷

12.1.4权益关系协调：开发商的市场化方法

12.1.5投票规则给出的制度协调

12.2业主问的权益关系协调

12.2.1单个业主在业主集体中的权重

12.2.2费用分摊、收益分布与投票规则选择

12.2.3综合与拓展

12.2.4费用分摊的产权模型

12.3物业服务的内容、标准和价格确立

12.4建立物业服务交易的招投标制度

12.4.1物业管理服务招投标工作程序

12.4.2评标办法和运作要点

12.4.3评标工作阶段和工作内容

12.5业主委员会与居民委员会的关系协调

12.5.1不同点

12.5.2交叉点或叠合面

12.5.3冲突与制度协调

12.5.4谁领导谁?

12.5.5未来走向与政策建议

12.6小区物业管理与社区管理的整合机制

第13章主要结论和有待研究的问题

13.1主要结论

13.2有待研究的问题

参考文献

附表1物业管理问题调查表

刘圣欢，华中师范大学教授，博士生导师。研究方向为区域经济、制度经济与房地产经营管理。主持和参加国家科技重大专项、国家自然科学基金、国家社会科学基金和省部级研究项目10余项。出版学术著作6部。在《中国管理科学》、《管理学报》、《经济理论与经济管理》、《财经问题研究》、《经济体制改革》和《华中师范大学学报》(人文社会科学版)等刊物发表学术论文30余篇。研究成果曾获湖北省科技进步奖、湖北省人文社会科学很好成果奖以及武汉市科技进步二等奖。

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